[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 1 из 11
Форум » Банковское кредитование » Ипотека » Ипотека и рефинансирование - что это? (Как обойтись без лишних расходов)
Ипотека и рефинансирование - что это?
Joker056Дата: Четверг, 06.03.2014, 18:22 | Сообщение # 1
Группа: Удаленные





Определения и базовая информация 

Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Если проще, то при нехватке собственных средств на покупку недвижимости, берется кредит в банке, залогом при этом выступает приобретаемая (или уже находящаяся в собственности) недвижимость. Нет денег платить банку - недвижимость продается, банк забирает из полученной суммы свою часть. Ключевая фраза в определении: "имущество остается в собственности должника". Это означает, что должник может и далее распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Исключений на это право, накладываемые ипотекой, немного. 
Обременение — наличие каких-либо ограничений на право распоряжаться своим имуществом. В рамках данной статьи обременением является ипотека. 
Заемщик — основной должник по кредиту. 
Созаемщик — дополнительный должник по кредиту. Бывает нужен для увеличения суммы кредита (учитывается доход созаемщика), или, например, по правилам банка супруг обязан быть созаемщиком. 
Первоначальный взнос — сумма, которая есть на руках у заемщика для покупки недвижимости. Большинство ипотечных программ требует, чтобы ПВ был не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Но можно найти и такие, в которых первоначальный взнос не требуется (но другие условия ипотеки скорее всего будут мрачными). 
К/З — кредит/залог. Соотношение кредитных средств к стоимости заложенного имущества. Важный параметр, который учитывается при определении процентной ставки по кредиту. 
ОД — основной долг или тело кредита, то есть какую еще сумму надо вернуть банку из выданного кредита. 
Полная стоимость кредита — полная сумма, которая будет выплачена заемщиком по кредиту без учета досрочного погашения и штрафов за просрочку платежей. Сюда входит выплата ОД, выплата всех процентов, траты на все процедуры, связанные с выдачей кредита, например, оценка квартиры, плата за использование банковской ячейки и т.д.

Добавлено (06.03.2014, 18:18)
---------------------------------------------
Процентная ставка — какой годовой процент от ОД заемщик должен выплачивать банку для выполнения своих обязательств по кредиту. 
Эффективная процентная ставка — в отличие от просто процентной ставки учитывает все дополнительные траты, связанные с выдачей кредита, стоимость денег во времени (при желании посмотреть, что это такое, можно в интернете, но в рамках этого поста это не является важным). 
Ежемесячный платеж — платеж, который заемщик обязан выплачивать каждый месяц для погашения процентов по кредиту и основного долга. Рассчитывается из суммы выдаваемого кредита, его процентной ставки и срока кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше ЕМ, так как необходимо больше платить по ОД. Чем больше процентная ставка, тем больше ЕМ, так как необходимо больше выплачивать процентов. Чем больше срок кредита, тем меньше ЕМ - выплата ОД размазывается на больший срок. Важный момент: сначала подсчитываются проценты за фактическое использование ОД (а ОД уменьшается со временем), По остаточному принципу добавляется сумма на оплату ОД. Например, ЕМ за апрель будет включать в себя проценты за использование ОД тридцать дней (кол-во дней в месяце), и какую-то сумму, которая пойдет на погашение ОД. 
Аннуитетная система платежей — при ней ежемесячный платеж является фиксированным по сумме. Но в зависимости от суммы уплачиваемых процентов варьируется сумма, которая идет на погашение ОД. В большинстве случаев используется именно аннуитет. 
Дифференциальная система платежей — при ней фиксированной является сумма, идущая на погашения ОД. Так как сумма процентов изменяется в зависимости от месяца выплаты, а также переноса даты выплаты из-за праздников, то от месяца к месяцу меняется и сумма полного ЕМ. 
График платежей по кредиту — документ, предоставляемый банком заемщику, с полной информацией по дате и сумме выплате каждого ЕМ. 
Досрочное погашение — внеочередной платеж, который полностью идет на погашение тела кредита. ДП бывает частичным или полным. При ПДП сумма погашения должна полностью покрыть весь ОД, а также начисленные штрафы и проценты. В этом случае заемщик полностью выполняет свои обязательства перед банком, ипотека и обременение прекращаются. При ЧДП тело кредита погашается частично, кредит продолжает действовать, но на измененных условиях. Смысл ЧДП заключается в уменьшении тела кредита, а значит и сумме начисленных процентов. При этом в зависимости от условий банка может быть уменьшен ЕМ или срок кредита. В любом случае банк после ЧДП обязан выдать новый график платежей. Надо учитывать, что ЧДП не отменяет выплату очередного ЕМ. Также многие банки в качестве плюса своей ипотечной программы указывают возможность и бесплатность ДП. Необходимо знать, что право на бесплатное ДП любого типа и для любого типа кредита гарантировано заемщику федеральным законом, и банк не вправе его запрещать или устанавливать за эту процедуру комиссию или любую другую плату вне зависимости от ее названия. Единственное ограничение - заемщик должен уведомить банк о своем желании ДП за 30 дней (срок может быть уменьшен по договоренности сторон, но не может быть увеличен), и, естественно, вовремя выполнить ДП. 
Рефинансирование — изменений условий кредита или смена кредитора. Условно можно разделить на внутреннее рефинансирование, которое не влияет на договор с заемщиком, например, банки, работающие по программе АИЖК, после заключения договора с заемщиком рефинансируют кредит в самой АИЖК. Заемщик при этом продолжает выполнять свои обязательства в рамках заключенного договора, у него остается тот же счет в банке, но сам кредит официально теперь на балансе АИЖК. Другой тип, когда заемщик сам инициирует изменение условий кредита или меняет кредитора. Со стороны заемщика интересен только второй вариант. Обычно рефинансирование проводится с целью улучшить условия кредита: понижение процентной ставки, увеличение срока или просто смена кредитора на более удобного. При рефинансировании стоит учесть, что текущие расходы на этот процесс (оплата юриста, оценки квартиры, гос. пошлин) могут превысить ожидаемую выгоду.

Добавлено (06.03.2014, 18:18)
---------------------------------------------
Регистрационная палата — филиал РосРеестра, где происходит регистрация всех операций с недвижимостью: регистрация обременения, регистрация купли-продажи, снятие регистрации об обременении, выдача свидетельства о праве собственности и проч. Основной интернет-портал расположен по адресу: http://rosreestr.ru. Московское управление РосРеестра: http://to77.rosreestr.ru. Запись в электронную очередь на подачу документов: http://www.mosregistr.ru/other/pz/index.html. Единый справочный телефон РосРеестра: +7 800 100 34 34 (специалисты отвечают грамотно, ждать на линии недолго). По телефонам конкретных палат звонить не стоит, так как это просто потеря времени - мне за пару десятков попыток связаться с работниками рег. палаты так и не удалось. Чтобы не писать каждый раз, учтите, что все заявления, указанные ниже к подаче в рег. палату, обычно составляют сами сотрудники рег. палаты. 

Расчет процентов, составляющие ежемесячного платежа и процесс досрочного погашения 
Как сказано выше, платеж делится на две составляющие: оплата процентов за использование кредитных средств и сумма на погашение основного долга. Вначале рассчитываются проценты, остаток ежемесячного платежа идет на ОД. При длительном сроке и большой сумме долга обычно расчет получается таким, что в начале выплат по кредиту большая часть платежа идет на погашение процентов. Это не означает, что банки берут проценты "вперед", просто таков математический расчет при данных условиях. 
Возьмем пример. 
Дата платежа - пятое число каждого месяца. Кредит под 12.5% годовых. Ежемесячный платеж 18500 рублей. 
Предыдущий платеж был 05.02, очередной будет 05.03. После февральского платежа основной долг составлял 1 340 000 рублей. 
Таким образом проценты в мартовском платеже составят 1 340 000 * 0.125 (ставка по кредиту) / 365 (кол-во ней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платжа) = 12 849.32 руб. Сумма на погашение основного долга составит 18 500 - 12 849.32 = 5 650.68 руб. Если увеличить ЕМ на 10 000 до 28 500 руб., то на погашение ОД пойдет 15650.68 руб. 
Что происходит при досрочном погашении? Средства ДП полностью идут на погашение основного долга. Таким образом уменьшается сумма долга, а значит и сумма процентов в очередных ежемесячных платежах, а значит при неизменном размере ЕМ долг будет выплачен за более короткий срок. Это один из вариантов пересчета графика платежей - уменьшение срока кредитования. Другой возможный вариант - уменьшение ЕМ таким образом, чтобы срок кредитования остался прежним. Этот способ позволяет уменьшить долговую нагрузку заемщика. Обычно банк использует только один из вариантов, но может и дать выбрать способ пересчета графика клиенту. Часто клиенты хотят уменьшить срок кредитования. Если банк не позволяет это сделать, ничего страшного для клиента нет. У заемщика всегда есть возможность и дальше гасить кредит досрочными платежами, и в какой-то момент очередной досрочный платеж полностью погасит долг, сократив тем самым фактический срок кредитования. 
Пример ЧДП. Данные те же, что и в примере расчета ЕМ. Заемщик решил внести 200 000 досрочным платежом, и платеж пошел на погашение долга вместе с очередным ЕМ 05.02. После этой операции долг составляет 1 140 000 рублей. Проценты составят: 1 140 000 * 0.125 (ставка по кредиту) / 365 (кол-во ней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платжа) = 10 931,51 руб. Оставшаяся часть очередного платежа пойдет на погашение основного долга. При неизменном размере ЕМ на погашение получается сумма: 18 500 - 10 931,51 = 7 568,49 руб. 

Базовым законом, регулирующим ипотечную систему, является "Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ". Но обычному человеку там мало что будет понятно (иначе бы не пришлось писать этот пост). 

Основные виды ипотеки: 
Ипотека в силу закона — возникает при переходе права собственности на недвижимость, например, купля-продажа, дарение, наследство. 
Ипотека в силу договора — возникает при залоге уже имеющегося в собственности имущества, например, при рефинансировании. 
Последующая ипотека — возникает при залоге уже заложенного имущества. Например, сначала вы берете кредит под залог квартиры в банке А, а потом понимаете, что нужен еще кредит, и берет кредит под залог этой же квартиры в банке Б. При этом необходимо согласие банка А, а сумма всех кредитов не должна превышать определенный процент от продажной стоимости закладываемого имущества. В рамках этого поста не рассматривается, приведена просто для информации.

Добавлено (06.03.2014, 18:19)
---------------------------------------------
Ипотека в силу закона, то есть при покупке квартиры 

Сначала надо рассчитать свои возможности и соотнести их со своими желаниями. 
Общая практика такова, что максимальный ежемесячный платеж по кредиту не может быть более 40-50% от доходов заемщика и всех созаемщиков за вычетом всех постоянных расходов: другие кредиты (в расчет могут быть включены и кредитные карты), иждивенцы, алименты, какие-то банки даже мобильную связь учитывают. Для расчета нужно определиться с желаемым сроком ипотеки, а также необходимо знать процентную ставку по кредиту. Так как все числа примерные, то ставку можно взять общую по больнице для вашего случая. Например, если заемщик является наемным работником с полностью белым доходом, то можно смело закладываться на 12-13% (скорее всего можно найти предложения выгоднее, но пока лучше взять с запасом). После получения примерной суммы кредита, который вам теоретически должны выдать, прибавляете к нему суммы заначки и получаете примерную цену квартиры, которую можете себе позволить. 

Далее идет выбор подходящего банка и ипотечной программы. 
Самый важный параметр выбора - процентная ставка. После выбора необходимо подать в банк необходимые документы на заемщика/созаемщиков и ждать одобрение банком. Одобрение заемщика может длиться от пары дней до нескольких недель. В зависимости от адекватности банка могут быть запрошены дополнительные документы. Но надо учитывать, что не смотря удовлетворение всех требований банка к заемщику он не обязан выдать кредит именно на этих условиях, а может и просто отказать. Соответственно, логично найти несколько подходящих банков и подать документы во все сразу. Никаких обязательств или проблем это не влечет. Банки по официальным каналам не могут узнать о том, что заемщик ждет одобрение еще и у конкурентов. А если и узнают каким-либо способом, то вряд ли это что-то изменит. До подписания договора заемщик ничем не обязан банку, а банк заемщику (неприятное следствие - условия кредита могут измениться в период от одобрения заемщика до заключения договора).
Подсказки по поиску банка. В первую очередь надо узнать, а нет ли льготных условий в вашем зарплатном банке. 
Если вы наемный работник с белой зарплатой, то обратите внимание на программы АИЖК. Это полугосударственная структура, призванная стимулировать рынок ипотечного жилья. Имеет вполне привлекательные условия. Напрямую с заемщиками не работает, для этого заключает договоры с обычно небольшими банками, которые предоставляют населению все необходимые для АИЖК ипотеки услуги. 
Если ваша зарплата серая или черная, то стоит задуматься, не выгоднее сменить работодателя. Неофициальный доход банки тоже учитывают по документу, называемому "Справка по форме банка". Но ваш работодатель может побояться и в эту бумагу внести реальные данные о ваших доходах. А если не побоится, то условия кредита с подтверждением доходов по такой справке будут хуже, чем по стандартной форме НДФЛ-2. Также надо учитывать, что с неофициальных доходов нельзя получить налоговый вычет (что это таое, писал ранее). 
Стоит постоянно отслеживать акции банков по ипотеке. Сбербанк, ВТБ24 и другие, необязательно крупные банки регулярно предлагают специальные условия для привлечения клиентов. 
После одобрения заемщика дается три месяца на поиск подходящей недвижимости. После нахождения подходящего жилья будет одобрение недвижимости, что займет еще одну-две недели. И уже после одобрения недвижимости выходят на сделку, где подписываются окончательные документы, передается первоначальный взнос, в ячейку закладываются кредитные деньги. Но об этом ниже. 
Стандартный набор документов для заемщика: 
-паспорт; 
-копия трудовой, заверенная работодателем на каждой странице; 
-НДФЛ-2, или справка по форме банка, или другой документ, который принимает банк для подтверждения доходов; 
-анкета от банка и прочие мелкие бумажки. 
Основной проблемой может стать регистрация. Самые проблемные могут требовать постоянную регистрацию в регионе выдачи кредита, и в этом же регионе должна находиться приобретаемая недвижимость. Обычная практика - требование постоянной регистрации в регионе присутствия банка, недвижимость должна быть в регионе выдачи кредита. Это зависит исключительно от уровня паранойи службы безопасности банка. 
При оформлении и получении всех документов необходимо тщательно проверять правильность всех паспортных данных, именования компании, должностей, размера доходов и т.д. Банк запросто может потребовать еще одну копию документа, если, например, печать полностью перекрывает чью-нибудь подпись. Это я говорю по собственному опыту, к сожалению.

Добавлено (06.03.2014, 18:20)
---------------------------------------------
Поиск квартиры и ее одобрение. 
Про поиск из собственного опыта написать нечего - у меня все было очень просто. Единственное, что могу посоветовать - не стоит ждать одобрения банками заемщика, ищите квартиру сразу. Даже если понятия не имеете, какую сумму кредита вам одобрят и, соответственно, сможете ли потянуть осматриваемую квартиру, то как минимум у вас появится опыт в общении с продавцами, поймете на что надо обращать внимание и так далее. 
Когда квартира найдена и с продавцом обо все договорились, нужно начать сбор документов по недвижимости и продавцу. Список обычно такой: 
-технический паспорт, кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом. Все эти документы делает БТИ. Две недели и несколько сотен рублей (пошлина) уходит на технический паспорт, в районе недели и тоже нескольких сотен рублей на кадастровый, экспликацию и поэтажный план. Важно: нигде на планах не должно быть красных линий! Если они есть, это означает, что при очередном осмотре недвижимости была выявлена существенная неузаконенная перепланировка. Вряд ли какой-либо банк одобрит подобную квартиру. 
-оценка квартиры от независимого оценщика из списка партнеров банка. Стоит в районе 4000-5000 рублей, делается за три-четыре рабочих дня. Для оценки необходима экспликация и поэтажный план как минимум. Полные требования надо уточнять в оценочной компании. Электронная копия оценки обычно делается раньше бумажной. Для программ АИЖК в оценке обязательно должна быть фраза со смыслом "перепланировка отсутствует, квартира соответствует данными из БТИ". Любая мелочь, даже если по закону о ней не надо уведомлять БТИ, приведет к отказу от банка, работающего с АИЖК. 
-выписка из домовой книги, где обычно по требованию банка должны отсутствовать зарегистрированные текущие хозяева. 
-выписка из финансового лицевого счета на квартиру о том, что нет задолженности. 
-также нужны паспорт текущего владельца, который и должен быть продавцом, справка из психо-неврологического диспансера о том, что он не состоит там на учете, и такая же справка из наркологического диспансера. 
-еще что-нибудь, что может потребовать банк, но основные документы приведены выше. 
И тоже нужно тщательно проверить все данные. Оба раза, когда мне нужна была оценка, она у профессиональных оценщиков получалась только с третьего раза. Что наводит на вопрос, сколько же должна стоить оценка у профессионалов, которые в состоянии сделать ее правильно с первой попытки, если эти раздолбаи берут по пять тысяч?

Добавлено (06.03.2014, 18:20)
---------------------------------------------
Сделка и оформление документов 
Итак, заемщик и квартира одобрены. Теперь надо выбрать независимую страховую компанию опять же из списка партнеров банка. В зависимости от условий банка застраховать нужно заемщика от потери трудоспособности и смерти, недвижимость от порчи и титул. Титульное страхование означает, что при прекращении у заемщика права собственности на покупаемую недвижимость по каким-либо юридическим причинам (не были учтены интересы несовершеннолетних детей, продавец оказался шизофреником и т.д.), страховая обязана возместить ОД банку вместо заемщика. Первые два типа страхования обязательны всегда. Страхование титула зависит от банка. И самому заемщику нужно оценить риски по каждому типу страховки. 
Выбор же самой старховой прост: звоните, просите рассчитать размер страховой премии. Где меньше, ту и выбирайте. По крайней мере я использовал именно этот алгоритм. Но, возможно, имеет смысл изучить практику исполнения страховыми своих обязательств. Заключение договора со страховой происходит обычно на сделке. 
От вас требуется личное присутствие и деньги на ПВ или документ, подтверждающий передачу ПВ продавцу (стоит уточнить такую возможность у банка). Все остальное - дело банка. Именно он составляет договор купли-продажи, ипотеки, кредитный договор, закладную и все остальные необходимые документы. При этом банк должен заранее выслать заемщику "рыбу"; все договоры с примерными датами и суммами для ознакомления, чтобы не тратить время на сделке. Но перед подписыванием все же надо еще раз внимательно изучить документы. Может ли заемщик внести свои коррективы, зависит от банка, но вряд ли он будет переделывать типовой договор для одного из множества заемщиков. Я своих требований не выдвигал, только уточнял некоторые моменты. 
После успешной сделки настает время зарегистрировать ипотеку и саму сделку по купли-продаже в регистрационной палате. Полтора года назад на всю Москву только два отделения РосРеестра работали с ипотечниками. По неподтвержденным данным люди занимали очередь с пяти-шести утра. И это при том, что полного списка необходимых для подачи документов заранее нельзя узнать даже сейчас после внедрения электронных очередей, обновления сайта, создания единого номера информационной поддержки. В общем, полтора года назад при покупке было решено заплатить десять тысяч рублей регистратору, который, скорее всего, вошел в регпалату через специальную дверь и выдал подарок госслужащему (а может и не так). Сейчас ситуация заметно изменилась в лучшую сторону. Об этом ниже. Список документов для подачи в РосРеестр для регистрации сделки ипотеки в силу закона давать не решусь, так как прошло уже много времени. Ипотечный банк должен быть в курсе и сам дать вам необходимые документы. Гарантировано требуется оценка, все договоры, закладная с копией, доверенность от банка заемщику на подачу документов от лица сотрудника банка (сами они не любят тратить время на регпалаты) и доверенность на сотрудника банка, в которой говорится, что он имеет право осуществлять эти операции. Также стоит заранее написать заявление на регистрацию права собственности и ипотеки, но московские регпалаты составляют его сами за вас. 
Максимальное время регистрации ипотеки в силу закона или в силу договора - пять рабочих дней. На шестой день можно приходить на выдачу документов. 
На этом процесс завершается, все довольны.

Добавлено (06.03.2014, 18:20)
---------------------------------------------
Для чего нужен риэлтор? И нужен ли вообще? 
Вопрос сложный. Если не уверены, что сможете провести все описанные операции самостоятельно, значит риэлтор все-таки может понадобиться. Стоимость услуг обычно идет как процент от покупаемой недвижимости (ценник начинается от сотни тысяч рублей в Москве). Что именно входит в их обязанности надо тщательно узнать у самого агентства недвижимости. Я в идеале вижу участие риэлтора так: замещик описывает квартиру мечты, дает свои данные, потом риэлтор предоставляет список самых выгодных ипотечных программ, собирает все документы по заемщику для одобрения (тело заемщика должно понадобиться только для личного присутствия в банке), далее заемщик с риэлтором ходит по подходящим квартирам, выбирает одну из них, риэлтор выбивает из продавца скидку, риэлтор вместе с продавцом или риэлтором продавца собирает все документы по квартире и текущему владельцу, параллельно проверяется чистота квартиры (квартира не заложена, нет претендентов на ее владение, нет несовершеннолетних ущемленных детей и т.д.), происходит сделка, на которой риэлтор изучает все документы и заставляет другие стороны внести выгодные для клиента изменения или убрать невыгодные, риэлтор регистрирует сделку в регпалате. Те, кто пользовался услугами риэлтора, уверен, сейчас улыбнулись. 
В случае ипотеки как минимум не нужна услуга составления договоров и их проверка. Всем этим занимается банк, и вряд ли он будет менять типовой договор ради одного клиента из тысячи, даже если риэлтор захочет что-то изменить. Изучить же бумаги на предмет корректных паспортных и других данных вполне можно самому. 
Действительно ли может риэлтор проверить чистоту квартиры - это вопрос. У него нет никаких привелегий по доступу к персональным данным по сравнению с обычными людьми. Перечень данных, к которым есть легальный доступ у любого человека, невелик. Сходу могу вспомнить только выписку из ЕГРП. Паспортные данные текущих владельцев и бумаги, на основании которых они получили право собственности, можно получить и без риэлтора. Но никто не отменял коррупции. Уверен, у каждого агентства недвижимости есть прикормленные полицейские, сотрудники регпалат, нарко- и психодиспансеров, так что вполне вероятно ответственный риэлтор действительно может более качественно проверить квартиру, или хотя бы по искомым данным выдаст вероятность проблем с приобретаемой недвижимостью. 
Сбор документов вряд ли получится ускорить. Все необходимые бумаги по заемщику в любом случае придется брать самому. А документы по продавцу и объекту собирает другая сторона. 
Полностью доверять выбор выгодной ипотечной программы риэлтору не стоит. В моем случае самостоятельный поиск оказался успешнее почти на два процента - агентство недвижимости почему-то полностью проигнорировало программу АИЖК. С другой стороны, свой вариант они предоставили бесплатно, при этом никаких обязательств воспользоваться именно их услугами не предъявляли. Так что стоит попробовать. Как говорится, две головы лучше. 
В чем действительно может помочь риэлтор - поиск квартиры. В свободном доступе по разным оценкам есть данные по менее, чем половине выставленных на продажу объектов. Остальная часть находится в полувнутренней базе агентств Winner. Но и ее найти в интернете можно без проблем. 
Еще одно возможное преимущество агента - он ведет переговоры и может уговорить продавца снизить цену. В интернет-форумах рассказывают о случаях, когда скидка в разы превышала премию агента. С другой стороны, от продавца тоже может выступать ушлый агент. Так что тут "мой человек против твоего человека". 
Что точно является плюсом при использовании услуг риэлтора, так это перекладывание на него всего бюрократического общения с продавцом. В крайних случаях цепочка покупок может состоять из семи-восьми человек (один собственник продает квартиру, чтобы на эти деньги купить другую, следующий собственник поступает так же и так далее, пока цепочка не дойдет до реальных денег, то есть до ипотечника в рассматриваемом случае). В этом случае координация всех участников и отстаивание своих интересов действительно может занять значительное время, если неподготовленный человек вообще может с этим справится. 
Резюмируя, можно сказать, что надо тщательно взвесить всего "за" и "против" и прикинуть, оправдает ли существенная стоимость услуг сэкономленное время и силы.

Добавлено (06.03.2014, 18:21)
---------------------------------------------
Прекращение обременения (погашение всего долга по ипотеке) 

Когда долг полностью выплачен, необходимо в рег. палате снять регистрационную запись об обременении в виде ипотеки. По сути это означает, что теперь у вас нет никаких ограничений на право распоряжаться своей недвижимостью. 
Банк должен выдать закладную с пометкой о полном исполнении обязательств и доверенность или другой документ, удостоверяющий полномочия сотрудника, поставившего пометку на закладной. Также настоятельно рекомендуется взять полную выписку с расчетного счета, использовавшегося для внесения платежей, с разбивкой на типы перечисления денег с этого счета: на погашение процентов, на погашение основного долга. Эта выписка понадобится, например, налоговой для предоставления вычета. Кроме выписке стоит взять несколько справок о том, что вы полностью выполнили обязательства по кредиту. Подобная справка нужна страховой для выплаты заемщику неиспользованной части премии после даты полного погашения. 
Для снятия регистрационной записи об обременении надо записаться в электронную очередь и в назначенный день принести следующие документы: 

- закладная с отметкой о ее погашении: оригинал и копию; 

- доверенность или другой документ от банка, подтверждающий полномочия сотрудника банка делать отметку на закладной; 

- если прекращается ипотека в силу договора, то квитанция об уплате гос. пошлины 1000 рублей. Регистрация и прекращение ипотеки в силу закона пошлинами не облагаются; 

- заявление; 

- если необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где не будет указано обременение, то заявление на выдачу нового свидетельства и гос. пошлина 200 рублей. Учтите, что если изменились какие-либо данные, указанные в свидетельстве, например, адрес постоянной регистрации, то рег. палата должна внести эти изменения в свидетельство, что тоже оплачивается гос. пошлиной в 200 руб. Почему нельзя изменить и адрес регистрации, и запись об обременении, взяв одну пошлину, непонятно. Но эти операции хотя бы не требуют дополнительного времени. 

Про пошлины стоит сказать отдельно. Все вышеуказанные типы (за регистрацию, прекращение обременения и выдачу нового свидетельства о праве собственности) имеют один и тот же код бюджетной классификации (КБК) 321 1 08 07020 01 1000 110, который надо указать при оплате. Для справок ЕГРП этот код 321 1 13 01030 01 6000 130. 
Также при регистрации ипотеки и ее прекращении сумма пошлины делится на количество заявителей, и каждый заявитель должен оплатить свою часть. Например, в случае регистрации ипотеки в силу договора при рефинансировании заявителей в рег. палату два: заемщик и банк. Каждый должен оплатить по 500 рублей, что в сумме даст 1000 рублей пошлины. Соответственно, и квитанции об оплате (либо других платежных документов) тоже должно быть два. 
При выдаче нового свидетельства о праве собственности, заявитель один - собственник недвижимости. 
Если ваша ипотека была оформлена без составления закладной, то в этом случае необходимо присутствие в рег. палате представителя банка. Точный список документов при этом надо узнавать в РосРеестре. 
Максимальный срок прекращения обременения - 3 дня, включая день подачи документов. Обычно сотрудник рег. палаты пишет карандашом, когда можно приходить на выдачу. 
К сожалению, на получение документов записаться по интернету нельзя. Но очередь движется быстро, так что это не проблема. В московских рег. палатах стоят киоски, где надо взять чек со своим номером в очереди. Если нужно получить несколько пакетов документов, то надо взять по номеру на каждый пакет. 
На этом все, кабала закончена

Добавлено (06.03.2014, 18:21)
---------------------------------------------
Рефинансирование 

Рефинансирование ипотечного кредита напоминает получение первого кредита, но со многими облегчающими жизнь исключениями. В частности, отсутствует продавец, и документы на него вроде справок из диспансеров собирать не надо (хотя новый банк может их потребовать от своего потенциального клиента). Но документы на заемщика и на квартиру собираются в полном объеме (примерный список приведен в разделе про покупку квартиры). 
Так как требуется новая оценка недвижимости, то оценщику понадобятся документы на квартиру. Тут есть нюанс. Кадастровый паспорт и отдельная экспликация действуют один год, а технический паспорт - пять лет. Если тех. паспорт еще годен, то надо попросить оценщика использовать его (в тех. паспорте должен быть и поэтажный план, и экспликация), тогда не придется тратить еще две недели на изготовление в БТИ нового кадастрового паспорта с экспликацией. 
Если старая страховая не в списке партнеров нового банка, заключается договор с новой страховой. Единственный новый документ, что потребуется - справка из старого банка, составленная почти в свободной форме, где должны быть указаны реквизиты для перечисления средств в счет погашения кредита, размер оставшегося основного долга и перечень просроченных платежей. Последнего быть не должно. Если по какой-то причине хотя бы один платеж был просрочен, новый банк гарантировано поинтересуется причиной (а может сразу откажет). Естественно, для продолжения отношений с новым кредитором необходимо, чтобы причина была уважительной: техническая невозможность оплаты (проблемы в проведении платежей старым банком), задержка платежа сторонними организациями (например, внезапное выпадение дня оплаты на выходной день) и т.д. 
Вовремя одобрения заемщика и квартиры (опять же, этот процесс почти идентичен получению изначальной ипотеки) надо выяснить, каким образом будет выполняться перечисление средств из банка Б в банк А и на каких условиях. Оптимальный вариант - после совершения сделки новый кредитор, банк Б, делает перевод в банк А, полностью погашая основной долг. Заемщику после сделки дает определенный срок на регистрацию прекращения обременения по ипотеке банка А и регистрации нового обременения банка Б. В этом случае для банка А все выглядит, как полное досрочное погашение, а значит действуют все положения закона об ипотеке, касающиеся ПДП: банк А не может помешать процессу досрочного погашения, должен принять платеж в день его прихода на счет заемщика, старая страховая обязана вернуть неиспользованную часть страховой премии (правда, за вычетом каких-то там расходов на операции с документами согласно внутреннему тарифу). 
После получения средств банком А он обязан назамедлительно выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме. 
Далее заемщику необходимо обратиться в рег. палату и снять регистрационную запись о старой ипотеке и зарегистрировать новую ипотеку. Новая ипотека в данном случае будет в силу договора, а значит облагается гос. пошлиной в 1000 руб. Но так как заявителя в данном случае два: заемщик и новый банк, то каждый из них должен заплатить в бюджет по 500 рублей и предоставить об этом квитанции. 
Список документов для прекращения обременения предоставлен в предыдущем разделе.

Добавлено (06.03.2014, 18:22)
---------------------------------------------
Список документов для ипотеки в силу договора следующий: 

- заявление; 

- договор об ипотеке в трех экземплярах, оригиналы; 

- кредитный договор, оригинал и копия; 

- закладная, оригинал и копия; 

- доверенность на меня от сотрудника банка для подачи документов, оригинал и копия; 

- доверенность на сотрудника банка от ген. дира или правления для полномочий подавать документы на ипотеку, оригинал и копия; 

- платежное поручение на уплату гос. пошлины от банка на 500 руб. Квитанция на уплату гос. пошлины от замещика на 500 руб; 

- квитанция на уплату гос. пошлины на выдачу нового свидетельства права на 200 руб и заявление. 

Последний пункт не является обязательным, но очень желателен: у заемщика на руках будет актуальное свидетельство о праве собственности, а банк Б может попросить его копию для внутренних процедур. 
НЕ надо подавать: кадастровый, технический паспорта на квартиру и экспликацию, старое свидетельство права, договор страхования, договор купли-продажи (он у них и так есть, его сдали при регистрации ипотеки в силу закона, то есть при регистрации первой ипотеки), каких-либо документов по банку, выписки из ЕГРЮЛ. 

В законе не сказано, можно ли подавать документы на прекращение обременения и регистрацию нового обременения одновременно. Но конкретно рег. палата по адресу Дмитровское шоссе, д. 5 принимает документы на все операции сразу. Единственное, стоит записаться в электронную очередь столько раз, сколько пакетов документов надо подать, так как каждый набор бумаг требует отдельного времени на прием. Если записаться подряд не получается, то значит хватит и одной записи. 
При этом общее время на оформление всех операций с недвижимостью равно максимальному времени по самой долгой операции. В описываемом случае по закону выделено 3 рабочих дня на снятие обременения и 5 рабочих дней на регистрацию нового обременения. Сотрудник рег. палаты сказал, что на выдачу сразу всех пакетов документов надо приходить всего через пять рабочих дней! Это очень приятный сюрприз, за что спасибо рег. палате на Дмитровском шоссе. 
После получения документов в банк Б необходимо передать зарегистрированную закладную (но надо уточнить требования конкретного банка). Обычно ее получает представитель банка, но бывает и так, что доверяют это сделать заемщику. 
Теперь осталось только вовремя платить ежемесячные платежи.

 
Форум » Банковское кредитование » Ипотека » Ипотека и рефинансирование - что это? (Как обойтись без лишних расходов)
Страница 1 из 11
Поиск: