[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 1 из 11
Форум » Банковское кредитование » Ипотека » FAQ по самостоятельной покупке квартиры
FAQ по самостоятельной покупке квартиры
best056Дата: Вторник, 01.04.2014, 20:07 | Сообщение # 1
Группа: Заемщик
Сообщений: 16
Награды: 0
Статус: Offline
Первые вопросы: 
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения? 
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов). 
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит? 
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно. 
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать". 
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем). 
3. Где искать? 
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр. 
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично. 
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц. 
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры). 

Первые шаги: 
1. Определяемся, где и что хотим купить. 
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе. 
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе. 
4. Выводим среднеарифметическое. 
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг. 
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир. 

Подача документов в банк: 
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата). 
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку. 
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки. 
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна! 
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки. 
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета. 
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта. 
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней. 
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка. 
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся. 
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы! 
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.

Добавлено (01.04.2014, 20:06)
---------------------------------------------
Поиск жилья: 
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению: 
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу? 
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2); 
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку); 
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей? 
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3); 
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман); 
3. Когда можно посмотреть квартиру? 
— Тогда–то, тогда–то (ок); 
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку); 
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как: 
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод). 
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином! 

НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч. 

Хорошие и плохие квартиры: 
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры. 
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно! 

Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки; 
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась); 
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса. 

Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать: 
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему). 
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение). 
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему). 
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль). 
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты). 
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться). 

Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону: 
1. Сколько собственников? Сколько им лет? 
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру? 
3. Сколько в ней прописано людей. 
— если человек 10 — это должно насторожить; 
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!

Добавлено (01.04.2014, 20:06)
---------------------------------------------
Идем смотреть квартиру: 
Если квартира понравилась. 
1. Просим оригиналы или копии: 
— Свидетельства о регистрации права собственности; 
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.). 
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить! 
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?). 
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой. 
Если паспорт не дают — это должно насторожить! 
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить! 
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры). 

Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене. 
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски. 

Сбор документов: 
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски. 
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца. 
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы. 
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться. 
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс. 
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан. 

Решайте сами.

Добавлено (01.04.2014, 20:07)
---------------------------------------------
Пакет документов для банка: 
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут. 

1. Свидетельство о регистрации права собственности 
(это документ нужен банку и для регистрации сделки); 
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен). 
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения. 
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия) 
(документ нужен для банка и для регистрации сделки) 
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета 
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, ) 
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка. 
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!). 
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам. 
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки) 
(этот документ не должен быть старше одного года) 
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире. 
Они понадобятся для банка и для оценочной компании. 
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот. 
Внимательно! 
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит. 
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает). 
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял). 
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве! 
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. 
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить! 
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире. 
(ну, это без комментариев) 
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети. 
(уже об этом писал) 
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры. 
12. Отчет оценщиков. 

Теперь еще один важный момент! 
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен. 
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий. 
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег. 
Как от этого преодостерчься? 
Есть два пути: 
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения. 
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете. 
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно! 

Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами. 
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас! 
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего. 
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!

Добавлено (01.04.2014, 20:07)
---------------------------------------------
Накануне: 
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны. 
Пора переходить к письменным соглашениям. 
Для банка необходимо заключить предварительный договор. 
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста. 
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны. 
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая. 
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк. 
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке. 

Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало). 
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое. 
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса. 

Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца. 
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине. 

НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс. 

После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки. 
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты. 
Число, подпись! 
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем! 

Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги. 
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец). 

P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.

Добавлено (01.04.2014, 20:07)
---------------------------------------------
Оценка: 
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости. 
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы). 
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече. 
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа. 
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует. 
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует. 
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр. 
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все. 
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке. 
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы. 
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже. 
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы! 

Накануне2: 
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше. 
За это время нужно сделать еще несколько вещей. 
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде: 
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи. 
5. Подумать о регистраторе!!! 
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам. 
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи. 
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины). 
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже. 
Зачем нужен регистратор? 

В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию. 
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее. 
В очереди можно не успеть пройти к закрытию. 
По предварительной записи, можно опоздать. 
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7. 
Т.е. есть опасность не успеть. 
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку. 
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии. 
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую. 

Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.

Добавлено (01.04.2014, 20:07)
---------------------------------------------
Сделка: 
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом). 
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр. 
Подписываем. 
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ. 
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства. 
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец. 

НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители. 

Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи 

НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца! 

НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет. 

НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца. 

Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях. 

Собственно все.

 
Форум » Банковское кредитование » Ипотека » FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Страница 1 из 11
Поиск: